Рынок недвижимости Аджарии почти полностью зависит от зарубженого спроса. На весь внутренний спрос приходится менее четверти сделок. Именно поэтому новые регуляции фискальных властей страны могут просто угробить аджарский рынок жилья. В первую очередь это касается проектов в Батуми.

Речь идет о новых поборах и бюрократической волоките, изобретенных в недрах Службы доходов Минфина. Чиновники обложили данью всех иностранных резидентов, владеющим в стране имуществом. Ранее иностранцев это не касалось. Теперь же помимо налога им придется нести бюрократические издержки, чтобы вести делопроизводство и даже отчитываться о своих доходах, полученных в третьих странах.

В частности, в 2024 году каждый иностранец, владеющий жильем должен будет подть декларацию на имущество и уплатить налог. Он может составить до 1% от рыночной стоимости жилья. Если же «счастливые обладатели» недвижимости вовремя не заплатят, то к нему добавяться еще и штраф, который обычно быстро обгоняет сумму самого налога.

По мнению аналитика Вахтанга Мгеладзе, новые налоги и регуляции просто угробят аджарский рынок недвижимости.

— «Именно отсутствие расходов на содержание объектов неждвижимости до сих пор было конкурентным преимуществом грузинской недвижимости. Не секрет, что добрая половина ее иностранных владельцев не живет в стране, а изредка бывает лишь наездами. Порой даже собственники не приезжают годами. Свежие нововведения грозят им дискомфортом, бюрократической волокитой и ненужными расходами. Какой резон им платить за то, чем они реально даже не пользуются и зачем вообще засорять себе мозги лишними заморочками? При такой раскладке, рынок пострадает дважды — от сокращения платежеспособного спроса, а также из-за выброса дополнительного объема предложений от иностранных собственников, решившихся избавиться от грузинской недвижимости. Крайними станут сектор строительства, девелоперы и банки. Больнее всего это ударит по аджарскому рынку. Ведь, там на долю иностранцев приходиться добрые три четверти всех сделок по приобретению жилья», — отметил Вахтанг Мгеладзе.

— «Высокая глобальная турбулентность и кризисы по всему миру — это наоброт уникальный шанс для Грузии привлечь дополнительные ресурсы, финансовый и человеческий капитал. Все это можно эффективно использовать во благо развития грузинской экономики. Вместо этого фискальные власти фактически занимаются экономическими диверсиями. Ведь, никак кроме откровенного вредительства это не назовешь. Лишние поборы ради поборов не дадут экономике положительного эффекта. Во-первых это не тот порядок сумм. Во вторых, эти деньги пойдут в госбюджет, а эффективность их «освоения» зачастую мягко говоря сомнительна. Зато цена такой жадности будет слишком высока. На деле власти душат развитие, бьют по целым секторам экономики, чем в итоге рубят сук на котором сами же и сидят. Типичная позиция временщиков, для которых сегодняшнее яйцо лучше завтрашней курицы. Впрочем, с таким подходом у них не будет завтрашнего дня. Ведь, они просто отпугнут зарубежных инвесторов уже прямо сейчас, а налоги со штрафами смогут начать собирать с них только лишь через год «, — подчеркнул Вахтанг Мгеладзе.

Следует отметить, что по данным отраслевого исследования инвестиционной компании «Galt & Taggart», в 2023 году граждане России приобрели 25% из 16.000 проданных в Батуми квартир. За ними следуют подданные Израиля. На них приходится 10% покупок. Рынок Аджарии интересен и гражданам ЕС. Наибольший интерес среди европейцев у граждан Польши. Тогда, как на граждан самой Грузии приходится не более 20% — 25% сделок с аджарской недвижимостью.

— «Доля нерезидентов среди опрошенных нами застройщиков даже превышает половину. Мы опросили девелоперов, которые строят в лучших локациях. Доля иностранцев там составила от 75% до 80%. Тогда, как доля граждан Грузии была в пределах 20% — 25%. Россиян оказалось примерно столько же — в пределах 25%. Кстати, в 2023 году было даже небольшое снижение доли покупок со стороны россиян. Что же касается других иностранных покупателей аджарского жилья, то я бы особо выделил Израиль. Их доля в среднем составляет порядка 10%. Остальные сделки распределились среди граждан множества разных стран. В их числе государства Ближнего Востока, Южного Кавказа, Центральной Азии, Центральной и Восточной Европы. Среди европейцев особо активна Польша. В целом же главные иностранные покупатели — это граждане России, Израиля и Польши», — рассказал руководитель отраслевого исследовательского отдела инвестиционной компании «Galt & Taggart» Каха Самкурашвили.

При этом он отметил, что батумский рынок вторичного жилья сильно отличается от рынка Тбилиси. В Батуми преобладают инвестиционные сделки с недвижимостью и ставка в основном делается на иностранцев. Многие из них сравнивают аджарские курорты с европейскими. Их привлекает отсутствие лишней бюрокатии и то, что недвижимость в Батуми в 5-6 раз дешевле, чем в Европе.

— «По итогам 2023 года продажи квартир в Батуми в среднем снизились на 7,5%. Причем, в отличие от рынка Тбилиси, наибольшее снижение наблюдалось именно на первичном рынке. Спрос на «первичку» за год упал на 10%. Среди основных причин — рекордные продажи 2022 года, а также общая ситуация на родине иностранных покупателей жилья. Впрочем, на сегодняшний день, до 88% квартир в проектах, которые будут сданы в эксплуатацию в 2024 — 2025 годах, уже и так проданы. Впрочем рынок аджарского жилья — это не только Батуми. Высокий спрос есть и на Кобулети, где продажи квартир в 2023 году выросли почти на 60%, по сравнению с 2022 годом. Застройщики осваивают все новые территории. Если раньше это был только пригород Батуми, то потом к нему добавились Гонио, Квариати и Махинджаури. Сейчас ареал стал еще шире. В него вошли Чакви, Цихисдзири, Кобулети и Шекветили», — пояснил эксперт инвсесткомпании.

— «Что же касается цен, то по итогам 2023 года годовой рост стоимости квартир в Батуми на первичном рынке составил 20,2%. Минимальная цена продажи батумской квартиры на данный момент составляет 850 долларов за квадратный метр. Для сравнения, в конце 2021 года этот показатель был намного скромнее — 550 долларов за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра «белого каркаса» на батумском рынке сейчас доходит до 1.300 долларов. Все зависит от конкретного проекта и местоположения. В наилучших локациях цена может и дороже 2.000 долларов за квадратный метр. Тогда, как в более бюджетных проектах квадратный метр еще можно найти по цене дешевле 1.000 долларов. При этом, в зоне наиболее интенсивной застройки — на «новом бульваре» цены колеблются в пределах 1.200 — 1.300 долларов за квадратный метр», — поделился Каха Самкурашвили.

«Smart Press» в Telegram: подписаться>>>

Еще по теме:

Фискальные власти подложили свинью грузинскому рынку недвижимости