Средние цены на грузинскую недвижимость за год подросли еще на 10,7%. При этом, доходность от ее сдачи в аренду наоборот снизилась. Средняя ставка аренды за год подешевела на 10,1%. Таковы данные отраслевого исследования, проведенного инвестиционной компанией «TBC Capital» по состоянию рынка на декабрь 2024 года.
Падение цен на аренду жилья напрямую связано со снижением платежеспособного спроса, как со стороны местных жителей, так и иностранных релокантов. На цены сказалось также ухудшение потребительских настроений среди основной массы туристов. Это привело к снижению спроса на гостевые апартаменты.
Бесспорно, что на рост цен недвижимости влияет инфляция, увеличение оплаты труда по вине удорожания стоимости жизни, а также новые регуляции и рост фискальной нагрузки. Все это толкает вверх себестоимость строительства и ремонтных работ. Впрочем, главный фактор поддержки и роста цен в секторе связан с банками.
Согласно данным Национального Банка Грузии, коммерческие банки закрыли 2024 год с увеличением портфеля ипотечных кредитов на 10%. За год он вырос еще на 1.100.000.000 лари, составив сумму в размере 12.100.000.000 лари. По итогам 2024 года в ипотечном портфеле банков насчитали свыше 161.000 ипотечных займов.
Еще большее влияние банки в 2024 году оказали на корпоративный сектор недвижимости. За минувший год кредитование грузинского сектора девелопмента недвижимости выросло на 54%. Это намного выше роста всего кредитного портфеля банков, составившего 18%. В 2024 году кредитный портфель одних только девелоперов подрос еще на 1.417.000.000 лари, достигнув отметки уже в 4.047.000.000 лари.
Солидный допинг от банков получил и сектор управления недвижимым имуществом. Кредитный портфель менеджеров недвижимостью за год вырос на 15%. По итогам 2024 года он составил 3.371.000.000 лари. Это на 428.000.000 лари больше, чем было в 2023 году. Еще на 10% год подрос кредитный портфель и строительных компаний. По итогам 2024 года составил сумму в 1.018.000.000 лари.
По существу, на рынке грузинской недвижимости полным ходом уже формируется классический финансовый пузырь. Ведь, если еще недавно грузинская недвижимость представляла собой как привлекательный инвестиционный, так и спекулятивный инструмент, то теперь ее значимость скатилась лишь к хеджированию рисков от инфляции.
Сейчас многие инвесторы уже не спешат вкладываться в доходные дома. Ведь, отбить капвложения стало уже довольно сложно. Одновременно с этим заметно снизился и внешний инвестиционный спрос.
В этом плане негативно сказалась как внутренняя турбулентность, так и высокая геополитическая неопределенность. Недвижимость, она на то и недвижимость, что в случае каких-то катаклизмов в стране, ее не забрать с собой на запасной аэродром. Тогда как избавляться от недвижимости в условиях кризиса, всегда невыгодно и долго.
Пожалуй главная проблема сектора заключается в том, что ликвидность грузинской недвижимости никак не подкреплена реальным спросом. Пока цены и ликвидность подстраховывает подушка безопасности со стороны коммерческих банков. Но, она вовсе не безгранична.
Банкам куда выгоднее играть на повышение и просто рефинансировать проблемные займы, чем поставить под вопрос реальную ценность своих кредитных портфелей. Однако для этого постоянно требуются все новые и новые финансовые инъекции. Пузырь на то и пузырь, что чем больше он будет надуваться, тем громче в итоге лопнет.
Вахтанг Мгеладзе, специально для «Smart Press»
«Smart Press» в Telegram: подписаться
Еще по теме:
Недвижимость, стройка и ремонт еще больше подорожают
Фискальные власти подложили свинью грузинскому рынку недвижимости
США, Израиль и РФ — лидеры инвестиций в грузинскую недвижимость
Израильтяне обскакали россиян на рынке тбилисской недвижимости
