На грузинском рынке недвижимости появились новые тенденции. На розничный рынок вышли оптовики. Речь идет о брокерских компаниях, которые напрямую скупают объекты недвижимости у девелоперов, а затем постепенно перепродают их со своей наценкой клиентам. В основном это компании с иностранным капиталом, которые предлагают свои услуги иностранцам. Больше всего подобных операций сейчас в Батуми.

Как отметил в интервью ИА «Palitra News» основатель компании «Development Services» (DS) Гиви Коринтели, на первичном рынке недвижимости наблюдается трансформация розничных операций в сфере брокерского обслуживания.

— «На первичном рынке недвижимости наблюдается трансформация розничных операций в сфере брокерского обслуживания. В качестве наглядного примера можно привести рынок Батуми. Там более 90% квартир продаются через брокерские компании. В настоящее время в Батуми работают около 1.400 брокеров, которые ежедневно продают квартиры.

Из всех этих 1.400 батумских брокеров более половины являются либо нерезидентами, либо иностранными юридическими лицами, что вполне объяснимо, учитывая большой поток миграции, который начался в 2022 году. Эмигрантам был нужен кто-то свой, с которым проще найти общий язык и можно довериться при выборе квартиры. Белорус привёл белоруса, украинец привёл украинца, русский привёл русского, казах привёл казаха и так далее.

Вскоре эти группы разрослись как грибы после дождя и обзавелись инструментами продажами и маркетинга. Кстати, их нет у грузинских девелоперских компаний и местных конкурентов. Например, грузинские компании не знают, как размещать рекламу в России. К примеру, там запрещена «Meta». Всё запрещено, и они полагаются на посредников, которые могут донести голос до своих соотечественников.

Исходя их этого, когда девелоперы увидели, что иностранные брокеры не только успешно продают, но и еще продвигают их продукт, то их интерес, естественно, значительно возрос. Более того, вместе с этим интересом выросли и их комиссионные. Ведь, конкуренция очень велика.

Например, в Батуми принято брать 10% комиссионных от стоимости каждой проданной квартиры. Представьте себе, о каком огромном рынке идет речь. Согласно нашим расчетам, затраты лишь на брокерские услуги, составляют приблизительно 250 миллионов долларов в год.

Девелоперы уже осознали необходимость ориентации на оптовые продажи. Вместе с этим появился новый вторичный рынок. Мы прогнозируем, что в будущем доля брокеров в общем объеме продаж грузинской недвижимости может составить до 50%», — рассказал Гиви Коринтели.

С его мнением согласен и аналитик Вахтанг Мгеладзе. При этом, он прогнозирует не только рост в сегменте оптовых продаж недвижимости, но и появление новых рыночных инструментов.

— «Сейчас по оценкам игроков рынка, свыше 70% сделок с первичной недвижимость приходиться на операции с внутренней рассрочкой. Зачастую девелоперы продают условную недвижимость еще на нулевом цикле. Конечно, все это имеет определенные риски. В 2026 году Национальный Банк Грузии планирует ужесточить регуляции для снижения рисков в этой сфере. С другой стороны, банки на рубеже 2024-2025 годов заметно сжали все свое ипотечное кредитование. Тем самым, они сами подтолкнули девелоперов искать ресурсы на стороне. Так, в 2025 году банки выдали примерно на 10% меньше ипотечных кредитов, чем годом ранее. Выросла и процентная ставка ипотечного кредитования.

Теперь давайте сделаем маленький прогноз. В 2026 году по всему миру, все ведущие эксперты ожидают начало великой инфляции. Резко вырастет денежная масса в обращении, будут запущены новые инструменты в виде стейблкоинов и т.д. Одно это разгонит цены в мире на 50% и больше. И, это не говоря уже о новых геополитических потрясениях, факторах торговых войн и т.д. Соответственно заметно вырастет стоимость жизни, поднимутся расходы на транспортировку, подорожают стройматериалы и прочее. Конечно, общий тренд в мире никак не обойдет стороной Грузию. На этом фоне вырастут и цены на недвижимость. Ведь, себестоимость строительства станет значительно выше. Таким образом, брокеры смогут навариться дважды — во-первых с маржи от перепродажи, а во вторых за счет инфляционного разгона цен.

В таком случае следует ждать притока капитала уже в новые инструменты — паевые инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в довольно ёмкий рынок недвижимости. Их пайщиками могут стать и многие иностранные инвесторы. Ведь, такие инвестфонды смогут предложить куда большую доходность, чем любые банковские депозиты и гособлигации. К тому же, бумаги фондов, обеспеченных реальной недвижимостью, которую можно потрогать руками, гораздо надежнее, чем «ценные» бумаги, обеспеченные одним лишь красивым пиаром. Даже если это фирменные бумаги глобальных корпораций, с самыми громкими именами», — пояснил Вахтанг Мгеладзе.

Ираклий Ахалкаци

«Smart Press» в Telegram: подписаться

Еще по теме:

Грузинский ипотечный пузырь докатился до кризиса жанра

Риелторы обнаружили индийский спрос на грузинскую недвижимость

Компания с израильским капиталом вошла в пятерку инвестлидеров на рынке недвижимости Грузии

Израильский капитал активизировался на рынке недвижимости Грузии

Грузинские банки остановили кредитование сделок с недвижимостью

Либерализация поможет сектору недвижимости как мертвому припарка

Золото VS недвижимость и банковские депозиты