Либерализация поможет сектору недвижимости как мертвому припарка
Власти пытаются поддержать быстро падающий рынок недвижимости. Для этого Национальный Банк Грузии (НБГ) пошел на смягчение регуляций в области ипотечного кредитования.
Отныне ипотечный займ можно получить имея лишь 10% от стоимости недвижимости. Всю остальную сумму сделки на 90% покроет банковский кредит. Ранее эти пропорции были иными. Претендент на получение ипотечного кредита должен был иметь не менее 15% от стоимости недвижимости. Тогда как на банковский кредит приходилось 85% от стоимости сделки.
Либерализация ипотечного кредитования коснулась также эмигрантов. Речь идет о тех гражданах, которые получают доход за рубежом. Теперь им вместо 30% софинансирования достаточно внести лишь 20% от стоимости сделки. Остальные 80% покроет банковский кредит.
Одновременно с этим была поднята планка оценки залога недвижимого имущества. В частности, если раньше банк в качестве обеспечения кредита учитывал лишь 70% от стоимости недвижимости, то сейчас эта планка поднята уже до 80%. Иными словами, закладывая в ипотеку объект недвижимости стоимостью в 100 тысяч лари можно рассчитывать на получение кредита в размере 80 тысяч лари.
По словам начальника департамента финансовой стабильности НБГ Давида Утиашвили, в январе 2025 года годовой темп ипотечного кредитования упал до уровня ниже 10%. Именно с этим и связана либерализация регуляций. Она призвана стимулировать ипотечное кредитование.
С данной оценкой согласен и основатель газеты «Банки и финансы», эксперт Георгий Кепуладзе. Он считает, что сложившаяся в стране ситуация негативно сказалась на банковском портфеле ипотечных кредитов и регулятор сейчас пытается поддержать сектор недвижимости.
— «Ситуация на рынке больно ударила не только по одному строительному сектору. Ведь, с ним тесно связаны и многие другие отрасли — от ремонта — до продажи мебели и бытовой техники. Так что кризис может быстро перекинуться уже и на другие сектора. Ипотечными кредитами у нас в основном пользуется средний класс и эмигранты. Для многих из них ситуация в стране сейчас просто непонятная. Поэтому они воздерживаются брать на себя какие-то риски. Впрочем, сами банки, несмотря на либерализацию регулятора могут подойти к вопросу консервативно. Они не хуже понимают, что риски возросли. Именно с этим связано то, что сейчас на утверждение кредита уходит намного больше времени. Всем понятно, что риски заемщика становятся уже и рисками банка. К этому добавляется еще и общая неопределенность, а также негативные ожидания», — рассказал Георгий Кепуладзе.
Ранее многие грузинские риэлторы стали массово жаловаться на падение спроса на недвижимость. Они также бьют тревогу из-за того, что на этом фоне банки еще с декабря 2024 года фактически приостановили ипотечное кредитование. В итоге рынок просел еще больше.
По мнению аналитика Вахтанга Мгеладзе, либерализация банковских регуляций поможет сектору недвижимости как мертвому припарка. Он считает, что стабилизировать ситуацию может только мощный приток инвестиций, но желающих нет.
— «Грузинский рынок недвижимости — это классический пузырь. Он давно страдает от кризиса перепроизводства. Слишком много новых объектов за последние годы было построено и чересчур много еще стоит в очереди. Одни «вавилонские башни» — небоскребы на каждом шагу чего только стоят. При этом, доходность от сдачи недвижимости в аренду сильно просела. Соответственно упал и инвестиционный спрос.
Помимо инфляции рост цен на недвижимость поддерживают банки и государство. Власти постоянно придумывают все новые регуляции и увеличивают фискальную нагрузку. Из-за этого растет себестоимость. Банки тоже играют на повышение. Им просто выгодно так наращивать свою капитализацию. Таким нехитрым образом, стоимость их активов и кредитного портфеля сама по себе растет.
Как раз поэтому банки изо всех сил стараются удержать цены. Падение цен — это будет мощнейший удар по ним самим. Ведь, их капитализация тогда просядет, а портфель станет значительно дешевле. Дело в том, что они сами тоже берут кредиты, а некоторые даже выпускают ценные бумаги. К тому же доля недвижимости в активах банков критически велика. Именно из-за этого они сейчас идут на рефинансирование, но уже не соглашаются на финансирование каких-то новых проектов. Ну, может они еще поддержат свои же дочерние девелоперские компании, а также кредитуют сделки, заключаемые с их же заемщиками.
На все процессы серьезное влияние оказывает и дефицит ликвидности. Не случайно, даже на фоне снижения валютных поступлений в страну растет курс лари. Просто денежной массы стало гораздо меньше в обращении. Зато сейчас регулятор щедро как раньше уже не раздает банкам займы под 8% годовых. Поэтому либерализация банковских регуляций поможет сектору недвижимости как мертвому припарка. Чтобы стабилизировать ситуацию, нужен приток инвестиций, но желающих нет. Все понимают, что выгоднее заходить на рынок после просадки. Пока все стараются тянуть время. Но, за это время пузыри могут уже схлопнуться. Причем, к ним в равной степени относятся девелоперы и крупнейшие коммерческие банки», — пояснил Вахтанг Мгеладзе.
Согласно данным НБГ, в январе 2025 года грузинские коммерческие банки выдали ипотечных кредитов на сумму 246 миллионов лари. Это лишь на 2% больше, чем было в январе 2024 года. При этом, в январе 2025 года банки заключили всего лишь 3.000 ипотечных договоров — против 3.300 — в январе 2024 года.
По данным риэлторской компании «Colliers Georgia» в январе 2025 года общее число транзакций, связанных с жилой недвижимостью сократилось за год на 7,5%, а суммарная стоимость сделок выросла на 2,9%. Правда за год еще больше подорожала сама недвижимость. Тем самым, налицо все признаки сжатия рынка. Напомним, что средние цены на грузинскую недвижимость за год выросли примерно на 10%. Примерно настолько снизилась и доходность от ее сдачи в аренду.
Коммерческие банки закрыли 2024 год с увеличением портфеля ипотечных кредитов на 10%. За год он вырос еще на 1.100.000.000 лари, составив сумму в размере 12.100.000.000 лари. По итогам 2024 года в ипотечном портфеле банков насчитали свыше 161.000 ипотечных займов.
Еще большее влияние банки в 2024 году оказали на корпоративный сектор недвижимости. За минувший год кредитование грузинского сектора девелопмента недвижимости выросло на 54%. Это намного выше роста всего кредитного портфеля банков, составившего 18%. В 2024 году кредитный портфель одних только девелоперов подрос еще на 1.417.000.000 лари, достигнув отметки уже в 4.047.000.000 лари.
Солидный допинг от банков получил и сектор управления недвижимым имуществом. Кредитный портфель менеджеров недвижимостью за год вырос на 15%. По итогам 2024 года он составил 3.371.000.000 лари. Это на 428.000.000 лари больше, чем было в 2023 году. Еще на 10% год подрос кредитный портфель и строительных компаний. По итогам 2024 года составил сумму в 1.018.000.000 лари.
Иными словами, на долю сектора недвижимости пришлось порядка трети от всего кредитного портфеля всех коммерческих банков. В совокупности данная сумма уже достигла размера в 20.536.000.000 лари. И, это не считая того, что залогом по займам в других сферах экономики, в основном тоже служат объекты недвижимости.
Вахтанг Чрдилели
«Smart Press» в Telegram: подписаться
Еще по теме:
Грузинские банки остановили кредитование сделок с недвижимостью
На рынке недвижимости образуется классический пузырь
Недвижимость, стройка и ремонт еще больше подорожают
Услуги грузинских электриков резко подорожают
Фискальные власти подложили свинью грузинскому рынку недвижимости
