Грузинский пузырь недвижимости столкнулся с кризисом жанра
23.04.2026 | Экономика | 609
Рынок недвижимости вновь подает сигналы бедствия. Причем, в 2026 году индикаторы заметно ухудшились. В таком деле уже никак не помогут ни обещания неких многомиллиардных инвестиций из ОАЭ, которые ныне «подгорели в пламени ближневосточного мангала», ни амбициозные проекты возведения новых небоскребов под брендами «Planet Hollywood» и «Trump Tower», ни аутотренинг девелоперов, банкиров и властей. Классический пузырь грузинского рынка недвижимости столкнулся с кризисом жанра. Таково мнение аналитика Вахтанга Мгеладзе. При этом он отметил, что об этом наглядно свидетельствует даже последняя статистика от инвестиционных компаний «TBC Capital» и «Galt & Taggart».
— «По данным исследования рынка от «TBC Capital», средняя цена продажи одного квадратного метра жилья в столице в первом квартале 2026 года составила 1.343 доллара. Это всего на 6% дороже, чем годом ранее. Иными словами, это ниже уровня реальной инфляции. Причем, еще в начале 2025 года прирост стоимости был выше — порядка 10%.
Одновременно с этим продолжает падать рентабельность грузинской недвижимости. По данным того же «TBC Capital», средняя ставка аренды жилья в столице в первом квартале 2026 года составила до 10 долларов за квадратный метр. Это на 6% меньше, чем было годом ранее. Что же касается уровня доходности рантье, то за год маржа снизилась еще на 0,9%, составив 8,1% годовых. Хотя, на деле доходность может оказаться еще ниже. Слишком много на рынке предложений и слишком мало спроса.
В марте 2026 года тбилисское жилье подорожало всего на 4%, по сравнению с мартом 2025 года. При этом доля новостроек в продажах за год сократилась еще на 3%, составив всего 14% от операций на рынке. За первые три месяца 2026 года число выданных разрешений на возведение жилых новостроек сократилось на 31% год к году.
Одновременно с этим произошло затоваривание рынка недвижимости за счет рекордного вброса предложений о продаже новостроек. По данным инвесткомпании «Galt & Taggart», в 2026 году только в Тбилиси на рынок будет сброшено еще 35.000 новых квартир. Это рекордный объем предложения. Для сравнения, в 2025 году их было всего 18.000, в 2024 году — 20.000, в 2023 году — 21.000, в 2022 году — 16.000, в 2021 году — 18.000, а в 2020 году — 19.000. То есть это абсолютный рекорд за все последние годы. Причем, ожидается, что в 2027 году на рынок будет выборошено еще 27.000 новых квартир.
Аналогичная ситуация наблюдается не только в Тбилиси, но и в Батуми. Там 2026 год также обещает стать рекордным по числу введенных в эксплуатацию жилья в новостройках. Таковых в 2026 году на рынок поступит сразу 18.000 квартир. Для сравнения, в 2025 году их было 13.000, в 2024 году — 11.000, в 2023 году — 9.000, в 2022 году — 8.000, в 2021 году — 6.000, а в 2020 году — всего 2.000. То есть это тоже абсолютный рекорд за все последние годы. Причем, ожидается, что в 2027 году на рынок будет выборошено еще 14.000 новых квартир.
На этом фоне аналитики «Galt & Taggart» прогнозируют дальнейший рост себестоимости строительства. Тут причиной является логистический и энергетический кризис, вызванный геополитическими шоками, а также эффект от разгона внутренней и глобальной инфляции. Согласно их предварительным оценкам в 2026 году затраты на строительство и стройматериалы, а также зарплаты в отрасли вырастут еще на 8%-9%. К примеру, они ожидают, что за 2026 год арматура подорожает в цене на 10%, а бетон и цемент на 7%.
Пожалуй, данный прогноз даже чересчур оптимистичный. Представители самой отрасли в основном рассчитывают на подорожание примерно на 15%. Однако реальный рост себестоимости будет гораздо выше. Впрочем, достаточно учесть тот факт, что по данным того же «Galt & Taggart» в 2025 году рост затрат на оплату труда в отрасли вырос на 19%, а в 2024 году на 24%. Если же сравнивать с 2022 годом — годом шока от «открытия украинского фронта», то рост себестоимости строительства и цены на стройматерилы тогда взлетели на 23%-24%, а зарплаты выросли на 19%.
Рост стоимости жизни в 2026 году обещает стать рекордным во всем мире за многие десятилетия. Добавим к этому рост стоимости энергоносителей и ускорение процессов обесценивания валют, и мы получим год великой инфляции. Тут и резкий рост стоимости жизни, при одновременном сокращении реальных доходов населения, и мощный разгон цен на энергоносители, и значительное подорожание международной логистики, и рост себестоимости самих стройматериалов. При этом, по оценкам того же «Galt & Taggart», в 2025 году только на них приходилось до 50%, а на зарплаты еще около 31% себестоимости стройки.
Дополнительно масла в огонь подливают и локальные инициативы — от первоапрельского увеличения тарифов на электроэнергию в среднем на 20% — до новых госпоборов и регуляций. Иными словами, стоимость строительства вырастет и вырастет очень сильно. А вот платежеспобный спрос — вовсе нет. Внутренний спрос уже начинает захлебываться из-за перенасыщения рынка, а нового внешнего спроса как-то особо не видно. Вовсе не случайно сейчас многие девелоперы уже ринулись в другие сферы. К примеру, в энергетику. Ее сейчас банки куда более охотно кредитуют, чем недвижимость», — рассказал Вахтанг Мгеладзе.
Ираклий Ахалкаци
«Smart Press» в Telegram: подписаться
Ещё по теме:
