Грузинские банки остановили кредитование сделок с недвижимостью
Риэлторы и девелоперы бьют тревогу. Коммерческие банки приостановили кредитование сделок по купле-продаже и девелопменту недвижимости. При этом, спрос падает, а предложение все больше растет. Значительно снизилась и рентабельность объектов недвижимого имущества.
Как отметил партнер риэлторской и консалтинговой компании «Prospect» Леван Элизабашвили, острый кризис на рынке недвижимости наступил еще в декабре 2024 года и ситуация с каждым денем только лишь ухудшается. По его данным, для снижения предложений на рынке банковский сектор уже полностью остановил кредитование новых девелоперских проектов.
— «Если положение на рынке недвижимости не стабилизируется в ближайшие 2-3 месяца, то девелоперскому сектору, несмотря даже на рост себестоимости, цены на недвижимость упадут. Правда, пока трудно сказать насколько — может быть на 5%, а может и на 10%. Для снижения предложения на рынке банковский сектор еще в декабре приостановил финансирование новых проектов. Рынок недвижимости не был в таком катастрофическом положении в последние 5 лет. В последние три месяца на рынке наблюдается явный дисбаланс между спросом и предложением.
Транзакции уменьшились, а число новых строительных разрешений по-прежнему высокое. Уже есть сигналы к тому, что сектор готов снижать цены. Пока же потенциальным покупателям пытаются как-то привлечь специальными акциями ценовых скидок, внутренними рассрочками и т.д. Острый кризис на рынке недвижимости наступил еще в декабре 2024 года и ситуация только лишь ухудшается», — рассказал Леван Элизабашвили.
— «Спрос на недвижимость формируется двумя факторами. Первый — это естественная потребность, а второй — это инвестиционный спрос. За последнее время инвестиционное направление получило большой удар. Сейчас эта категория покупателей практически ушла с рынка. Они больше не приобретают квартиры. Из-за нестабильной ситуации в стране резко снизился и естественный спрос. Сам девелоперский сектор буквально недавно получил еще два сильных удара от государства. Первый удар — это акциз на импортную арматуру. Тогда как второй удар привел к увеличению затрат на оплату труда. Ранее доходы индивидуальных предпринимателей, занятых в сфере строительства облагались по льготной ставке всего 1%. Сейчас эти затраты выросли почти на четверть. Кроме того, значительно выросли и другие сборы. В итоге в ряде конкретных случаев сервис подорожал в три раза», — пояснил партнер риэлторской и консалтинговой компании «Prospect».
С его позицией согласна и еще одна из профессиональных участниц рынка, отметив при этом, что кризис накрыл уже не только сектор жилой, но и коммерческой недвижимости. Она также подтвердила информацию о том, что коммерческие банки свернули финансирование новых проектов и уже шарахаются от сделок с недвижимостью.
По словам эксперта в области коммерческой недвижимости Юлии Шавишвили, из-за нестабильной ситуации в стране спрос на сделки с коммерческой недвижимостью тоже резко упал.
— «Спрос на коммерческую недвижимость резко снизился сразу после выборов, прошедших 26 октября. Самым тяжелым месяцем стал декабрь. Тогда спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости просто исчез. Даже ранее согласованные сделки зависли. Все взяли паузу, объяснив это сложившейся в стране ситуацией. Конечно, все это отразилось на рынке. Люди испугались вкладывать инвестиции. Бизнес даже воздерживается арендовать большие офисы, а не то, что вкладывать деньги в покупку недвижимости. Оживление началось только где-то с 10 января. Уровень предложения на рынке очень высокий. Все хотят сдать или продать недвижимость, но желающих мало», — поделилась Юлия Шавишвили.
— «Впрочем, нестабильная ситуация в стране не была лишь единственным фактором, который привел к снижению спроса на недвижимость. Еще одной причиной стал отказ банков кредитовать сделки с недвижимостью. В декабре банкиры просто не знали, что им делать — давать, или не давать кредит. Банки стали отказывать не только в финансировании сделок с коммерческой, но и с жилой недвижимостью. Именно банки сыграли ключевую роль банков в кризисе на рынке недвижимости. Они фактически остановили все ипотечное кредитование. В особенности это было заметно в декабре. Тогда по вине банков сорвалась масса сделок. В основном недвижимость у нас приобретают в кредит. Мало у кого из покупателей есть свободные деньги. Тем более, если речь идет о коммерческой недвижимости. Обычно покупатель на 90% рассчитывает на займ и вкладывает только лишь 10% своих денег», — пояснила эксперт.
Напомним, что средние цены на грузинскую недвижимость за год выросли примерно на 10%. Причем, примерно настолько же снизилась доходность от ее сдачи в аренду.
Согласно данным Национального Банка Грузии, коммерческие банки закрыли 2024 год с увеличением портфеля ипотечных кредитов на 10%. За год он вырос еще на 1.100.000.000 лари, составив сумму в размере 12.100.000.000 лари. По итогам 2024 года в ипотечном портфеле банков насчитали свыше 161.000 ипотечных займов.
Еще большее влияние банки в 2024 году оказали на корпоративный сектор недвижимости. За минувший год кредитование грузинского сектора девелопмента недвижимости выросло на 54%. Это намного выше роста всего кредитного портфеля банков, составившего 18%. В 2024 году кредитный портфель одних только девелоперов подрос еще на 1.417.000.000 лари, достигнув отметки уже в 4.047.000.000 лари.
Солидный допинг от банков получил и сектор управления недвижимым имуществом. Кредитный портфель менеджеров недвижимостью за год вырос на 15%. По итогам 2024 года он составил 3.371.000.000 лари. Это на 428.000.000 лари больше, чем было в 2023 году. Еще на 10% год подрос кредитный портфель и строительных компаний. По итогам 2024 года составил сумму в 1.018.000.000 лари.
Иными словами, на долю сектора недвижимости пришлось порядка трети от всего кредитного портфеля всех коммерческих банков. В совокупности данная сумма уже достигла размера в 20.536.000.000 лари. И, это не считая того, что залогом по займам в других сферах экономики, в основном тоже служат объекты недвижимости.
Вахтанг Чрдилели
«Smart Press» в Telegram: подписаться
Еще по теме:
На рынке недвижимости образуется классический пузырь
Недвижимость, стройка и ремонт еще больше подорожают
Услуги грузинских электриков резко подорожают
Фискальные власти подложили свинью грузинскому рынку недвижимости
