Заветные квадратные метры батумского жилья теряют привлекательность. На рынке уже явный переизбыток предложения, а рентабельность падает. При этом, девелоперов, как и самих проектов, становится все больше, и больше. Ко всему этому добавляется еще и угроза затопления набережной нового батумского бульвара. Рынок и море постепенно топят жадных до легкой наживы спекулянтов.
Как отмечают эксперты инвестиционной компании «TBC Capital», 85% квартир в Батуми приобретается именно в инвестиционных целях. Для сравнения, до 80% квартир в Тбилиси покупают непосредственно для дальнейшего проживания.
По словам основателя «Inn Group» Пааты Кокая, как и в гостиничном бизнесе, на рынке недвижимости также существуют риски переизбытка предложения. При этом он обратил внимание на то, что за последние годы в Грузии слишком резко выросло число девелоперских компаний.
— «Предложение строящихся квартир очень быстро растет. Не знаю, смогут ли продажи угнаться за такими темпами. Продажи недвижимости выросли по сравнению с прошлым годом, но количество застройщиков растет настолько, что может возникнуть переизбыток предложения.
— «В настоящее время мы строим около 200 квартир в Кутаиси и уже сдали более 1.000 квартир в Тбилиси. Сейчас мы начали новый проект в столичном районе Диди-Дигоми. Там строится еще более 800 квартир.
Наши проекты полностью финансируются банком. Поэтому мы не зависим от того, будут квартиры проданы, или нет. Сегодня, если застройщик думает, что обязательно продаст квартиры и построет их на эти деньги, то он сильно рискует. Думаю, что девелопер должен иметь средства на реализацию проекта в виде собственного капитала, или кредита банка. В противном случае, недвижимость может быть выставлена на продажу по демпинговым расценкам — по такой цене, по которой завершение проекта строительства здания может быть уже под вопросом.
Исходя из менталитета грузин, точно знаю, что они откажутся от всех других видов бизнеса, зная, что девелопмент более выгоден, и начнут инвестировать в этот сектор. Поэтому, если девелопер полагается только лишь на продажи, то он непременно подвергнет свой бизнес огромному риску», — рассказал Паата Кокая.
По мнению эксперта по туризму и недвижимости Темура Диасамидзе, рынок недвижимости Батуми, который на протяжении многих лет считался одним из самых быстрорастущих инвестиционных направлений, уже сталкивается с серьезными проблемами и стоит перед лицом структурных изменений. Он отмечает наличие рисков переизбытка предложения на рынке недвижимости Батуми, на фоне завышенных ожиданий инвесторов.
— «Именно нвестиционный фактор породил в Батуми строительный бум, что привело к переизбытку предложения на рынке и уже отражается на ценах. Конкуренция, основанная исключительно на ценах, резко увеличивает риски в секторе недвижимости.
Предложение квартир очень велико. За последние 4-5 лет оно фактически удвоилось Тем самым, количество строящихся квартир под сдачу в аренду продолжает расти. В этих условиях конкуренция в основном выражается в снижении цен.
Представьте себе здание где 600 или даже 1.000 абсолютно одинаковых квартир, имеющих одинаковый дизайн и расположение. Как они могут конкурировать друг с другом? Единственный способ — это снизить цену, чтобы сделать конкретный продукт более привлекательным. К сожалению, реальность такова: цены в этом сегменте обязательно снизятся.
Если еще два года назад за ночь платили 40-45 долларов, то сейчас цены начинаются примерно от 25-30 долларов. Когда туристический сезон войдет в активную фазу, и все увидят, что число бронирований меньше чем то, на что они рассчитывали, то они еще больше снизят цены.
Иными словами, на рынке недвижимости Батуми наметилось резкое снижение рентабельности инвестиций (ROI). Сегодняшняя реальность отличается от тех расчетов, которые делались при покупке квартир. Есть еще также проблема короткого высокого туристиечского сезона, составляющего поряда двух месяцев. Если например раньше ожидалось, что годовой доход от сдачи квартир в аренду составит 10%-12% и даже больше, то сегодня эта цифра снизилась до 6%-8%.
Согласно текущим расчетам, к 2028-2029 годам в Батуми будет сдаваться в аренду почти 60.000 квартир. Это намного больше, чем во многих крупных европейских городах. Батуми превзойдет по этому показателю например, Прагу и Будапешт. Проблема усугубляется еще и тем, что Батуми по-прежнему остается городом с коротким туристическим сезоном. Основная нагрузка приходится только на два месяца — июль и август.
Например в Тбилиси можно сдавать квартиру почти круглый год, а в Батуми сезон длится всего 2-3 месяца. Если разделить количество прибывающих туристов между всеми сдающимися в аренду квартирами, то станет все ясно. Пока это еще не такая большая проблема, но позднее, когда очередные новостройки будут введены в эксплуатацию, это станет довольно серьезной проблемой.
Есть и маркетинговые вызовы. На батумском рынке арендного жилья грузинские владельцы недвижимости уже сталкиваются с серьезной конкуренцией со стороны иностранных мигрантов. В первую очередь это русскоязычные сообщества. Они создают свою собственную замкнутую экосистему, уже широко представлены на рынке и арендуют не только квартиры, а целые гостиницы. Приезжие хорошо разобрались в этом бизнесе. Причем, иностранцы сдают квартиры не только в высокий сезон. В итоге в русскоязычном сегменте клиентов большинство местных игроков вытеснили приезжие, которые уже заняли большую долю рынка.
И, наконец еще одним вызовом являются анонсированные мегапроекты. К ним вообще никак не готова городская инфраструктура. В Батуми до сих пор вообще нет четкой концепции планирования развития. Если сравнить с такими странами, как Турция или Объединенные Арабские Эмираты, то можно увидеть, что там рынок недвижимости развивается согласно четкой стратегии. Иностранный инвестор, приехав туда, сталкивается с предсказуемым деловым климатом и модет наметить четкий план. Он знает, куда идет развитие города, в какой зоне какой тип строительства уместен и каковы финансовые показатели. К сожалению, в нашей стране и бизнес, и население перешли в режим реагирования на последствия. Мы же давно утратили практику долгосрочного планирования», — рассказал Темур Диасамидзе.
Впрочем, перед батумской недвижимость стоят не только проблемы переизбытка предложения и хаотичной застройки, но и инфраструктурного характера. Новый батумский бульвар быстро теряет свою пляжную зону. Фактически набережная стоит перед угрозой затопления. Море постепенно отвоевывает пространство у инфраструктуры заветных квадратных метров.
По словам профессора — геоморфолога Зураба Джанелидзе, если сейчас не завезти на побережье инертный материал и искусственно не укрепить пляж, то береговая линия будет размыта, и на большом участке нового батумского бульвара, пляжа просто больше уже не будет.
— «Береговая линия в Батуми размывается, и эта проблема существует уже давно. Например, на участке Адлия-Ангиси, который является наиболее уязвимым районом, берег может быть размыт до бетонных бордюров уже за 5-7 лет. Не размывается только лишь южная часть Батуми — это Гонио, Квариати и Сарпи, что связано с геоморфологической спецификой данной местности. Она зависит от течений вдоль побережья, а также от притока рек. В целом от Гагры до Батуми размывается практически вся береговая линия.
Профиль равновесия был особо сильно нарушен во второй половине XX-го века. Интенсивно размывало береговую линию Кобулети. Сегодня там более ни менее стабильная ситуация. Наиболее проблемный участок сейчас это район Адлия-Ангиса.
С определенной периодичностью необходимо размещать инертный материал на береговой линии, чтобы волновой режим мог затем подпитывать эту береговую линию. Механизм следующий: инертный материал размещается в прибрежной зоне, где находится зона прибоя. Затем волны переносят этот инертный материал и укрепляют пляж. Нет необходимости делать это каждый год, но с определенной периодичностью делать это необходимо.
Можно сказать, что участок нового бульвара наиболее уязвим. На этом участке береговая линия размывается наиболее интенсивно. Это территория аэропорта и Адлия-Ангиси. Эта проблема существовала еще 50-70 лет назад. Это самое уязвимое место на батумском побережье.
Естественно, балансировка приводит к образованию так называемого равновесного профиля. Для его создания вероятно, пришлось бы смыть всю нынешнюю береговую линию, а уровень моря должен был бы подняться как минимум на 150-200 метров. В целом, хорошо, что формируется естественный профиль, но это будет происходить за счет бульвара. Чтобы избежать потери бульвара, на побережье нужен инертный материал.
До строительства плотин река Чорохи переносила более 80% инертных материалов, остававшихся на побережье. Затем строительство плотин перекрыло приток инертных материалов в Турцию. Что касается доставки инертных материалов на побережье, то поиск карьеров представляет собой большую проблему. Кроме того, что означает карьер: инертные материалы нужно добыть, а это значит, что естественная природная среда должна быть уничтожена.
Пляж необходимо укрепить материалом, принесенным рекой. Другого выхода нет. Это должен быть материал природного происхождения. Есть каменоломни, валуны, гравий, песок и так далее. Все это нужно точно рассчитать. Причем, брать инертный материал откуда попало для его последующего размещения на пляже не эффективно. Он должен иметь соответствующую степень фракционирования. Это сложный вопрос.
Например, если насыпать песок и ил, то это не укрепит берег. В Батуми есть каменистый пляж. От Кобулети постепенно начинается песчаный пляж, а возле Поти и Григолети — песчаный пляж. У этого тоже есть свои особенности. То есть если на берег насыпать песок, то этот песок не сможет спасти критически важный участок Батуми, потому что он имеет другую фракцию.
Поэтому требуется конкретный природный материал. Фракция обозначает гранулометрическую толщину инертного материала. Например, для Поти требуется одна фракция, а для Кобулети — другая. Русло реки Чорохи разрабатывалось очень давно и оно практически истощено. Подходящий инертный материал уже ищут в других реках — Супса и Риони. В Восточной Грузии еще есть возможность добывать инертные материалы. Однако их транспортировка обходится очень дорого. Ведь, речь не идет об одном-двух вагонах. Но, если не добавить на берег инертный материал и искусственно не укрепить пляж, то береговая линия непременно будет размыта.
Вообще метод укладки твердого материала на пляжах — это грузинское ноу-хау. В 1980-ые годы работало НИИ «Грузмореберегозащита», которое и занималось такими вопросами. Затем грузинский метод был внедрен в Украине, России, на Кубе, в Румынии и в Болгарии.
В 1960-ые годы побережья Кобулети уже не существовало. Старых районов Адлия-Ангиси больше не существуют – они затоплены. Тогда был применен этот метод, и он оправдал себя: на Адлия-Ангиси даже появились пляжи шириной от 50 до 100 метров.
Затем наступили тяжелые 1990-ые годы, когда побережье не удавалось защитить. Государство начало периодически укреплять береговую линию только с 2000-ых годов. Если сегодня в Кобулети есть берег, то этот процесс начался именно в 2000-ых годах. Таким образом, защита берега осуществлялась и осуществляется на постоянной основе.
Сейчас проблема заключается в поиске материала для подпитки пляжей. Практика показала, что локальное внесение инертного материала эффективно укрепляет побережье в зонах, где есть слабые места. Сегодня, самым слабым местом является участок Адлия-Ангиса. Именно здесь необходима срочная инъекция для укрепления пляжа и его сохранения», — рассказал Зураб Джанелидзе.
Вахтанг Чрдилели
«Smart Press» в Telegram: подписаться
Еще по теме:
На иностранцев приходиться до 2/3 сделок с недвижимостью в Батуми и 1/4 в Тбилиси
Грузинский пузырь недвижимости столкнулся с кризисом жанра
