Рынок грузинской недвижимости вошел в зону риска

07.10.2021 | | | 309

Рынок грузинской недвижимости вошел в зону риска

Продажи недвижимости в Грузии 2021 году в среднем упали на 40% — 50% по сравнению с допандемийным 2019 годом. Правда, в 2020 году ситуация была еще хуже. Тогда просадка составила более 60% к уровням 2019 года. Об этом сообщил учредитель строительной компании «Lexwell» Арчил Хведелиани.

По его оценкам, ситуация в строительном секторе остается крайне тяжелой. К тому же ее ухудшает резкое подорожание строительных материалов. Только по усредненным данным официальной статистики, стройматериалы в стране за последний год подорожали почти на 20%.

— «Мы не можем повысить цены, так, как продажи тогда вообще остановятся. Держать цены приходится за счет снижения маржи прибыли. Власти рассказывают о высоком уровне экономического роста, но он всего лишь равен росту инфляции. То есть реально это инфляция и ничего более. К сожалению, это и есть весь так называемый экономический рост», — отметил предприниматель.

— «Положение многих компаний сейчас еще намного хуже, чем у нас. К примеру, маржа прибыли строительных фирм, работающих в городской перефирии намного ниже. Наша компания строит только в центральных районах столицы, где при в общем-то схожей себестоимости и маржа побольше, и цены повыше. В нашем случае падение продаж и доходов не настолько катастрофичны, как у наших коллег, строящих объекты на перефирии Тбилиси. Что же касается целесообразности начинать новые проекты, то в нынешних условиях это уже слишком рискованно. Например мы приостановили интересные проекты даже в туристических локациях. В частности сейчас у нас в режиме паузы находится довольно крупный проект на горнолыжном курорте Гудаури», — рассказал Арчил Хведелиани.

С его мнением согласны и другие участники рынка. По словам учредителя девелоперской компании «Ивериони» Арчила Джакели, вскоре у девелоперов вообще может пропасть желание строить. Он также считает, что негативным фактором для сектора наряду с пандемией оказались новые строительные регуляции и рост цен на стройматерилы.

— «Катастрофически выросла стоимость строительных материалов. Цены на арматуру выросли в три раза. Если раньше фанера стоила 90-100 лари, то сейчас она уже продается за 170-200 лари. Сейчас не то время, когда все активно строят. Уже настолько все подорожало, что строительство стало связано с большими рисками. При этом, подорожание стройматерилов и рост себестоимости строительства не отражается в реализационной цене объектов недвижимости. В конечном итоге девелоперы несут убытки», — подчеркнул девелопер.

— «Продажи в текущих проектах упали почти в два раза. К тому же мы не можем поднять цены. Стоимость одного квадратного метра в районе Дигоми составляет до 600 долларов. Если мы повысим цены в Дигоми до 700 или 800 долларов за метр, то получится такая же цена, как в более престижном районе — Сабуртало. Значит, по этой цене уже никак не продать. Это просто исключено», — отметил Арчил Джакели.

По оценкам специалистов, наряду со снижением платежеспосбного спроса на продажи также отразилось и падение инвестиционного спроса на недвижмость. Дело в том, что значительная часть продаж приходилась на покупку объектов недвижимости, в качестве инструмента хеджа от инфляции и получения пассивного рентного дохода от их последующей сдачи в аренду.

Именно аренда сильнее всех и пострадала от пандемии. В числе основных причин — почти 75% падение туристического потока, по сравнению с показателями допандемического 2019 года, а также перевод иногородних студентов на дистанционное обучение. Кроме того, спрос на аренду обвалило резкое снижение рабочих мест в секторе услуг. Ведь в основном там и была занята молодежь, которая снимала отдельное жилье, в том числе и иногородние сограждане.

В результате, резко просевший спрос потянул за собой вниз и цены на аренду столичной жилой недвижимости. Аренда жилья в Тбилиси подешевела в среднем на 25% — 35%, по сравнению с показателями допандемического 2019 года. Тем самым, значительно снизилась и рентабельность вложения в жилую недвижмость. При этом, образовалась опасная диспропорция в соотношении текущей стоимости к показателю окупаемости жилья.

Примечательно, что согласно классической схеме оценки, нормальным считается показатель операционной доходности при котором, приобретенная недвижимость окупается от аренды в течении 8 — 10 лет. Чем дальше этот показатель отходит от нормы — тем выше риск перегрева цен и образования на рынке пузыря. В итоге сектор недвжимости оказался зажат между растущей себестоимостью — с одной стороны и ограниченным спросом и снижением инвестиционной привлекательности — с другой стороны.

Напомним, что согласно данным «TBC Capital», за первые восемь месяцев 2021 года в Тбилиси было продано 23.800 объектов жилой недвижимости, что на 66% выше аналогичного показателя 2020 года, когда было продано 14.300 квартир.

По той же информции, 64% продаж в 2021 году пришлось на новостройки. Самый высокий спрос пришелся на небольшие квартиры. В частности на квартиры, площадью до 50 квадратных метров пришлось 32% продаж, на жилье от 50 до 70 квадратных метров — 37%, на обьекты жилой недвижмости от 70 до 100 квадратных метров — 20%, на квартиры от 100 до 150 квадартных метров — 8%, а на дома от 150 квадратных метров и больше всего лишь 3%.

По информации «TBC Capital», больше всего продаж в 2021 году пришлось на квартиры в престижном районе Сабуртало — более 4.100. Затем следует район Дигоми — до 3.800. За ним идет наиболее густонаселенный район Глдани — до 3.100. Примерно столько же продаж пришлось на районы Самгори и Исани. Продажи в районах Надзаладеви и Дидубе составили порядка 2.000 — 2.200. При этом, в элитном районе Ваке было продано всего лишь около 1.000 квартир. Еще меньше продаж оказалось в историческом центре столицы — в районах Мтацминда и Крцаниси, где было продано менее 500 объектов жилой недвижимости.

Что же касается цен, то дороже всего жилье в элитном жилом районе Ваке, где цена за один квадратный метр в новостройке доходит до 1.200 долларов США. В историческом центре — в районе Мтацминда стоимость одного квадратного метра составляет примерно 1.050 долларов США. Тогда, как в престижном жилом районе Сабуртало — 950 долларов США за один квадратный метр. Самые же дешевые цены оказались в районах Самгори и Дигоми, где квадратный метр в новостройке можно приобрести за 600 — 650 долларов США.

Еще по теме:

Туризм Грузии лишь на четверть приблизился к тому, что было до пандемии

Впервые в истории Грузии активы банков превысили ВВП страны

Объем банковского кредита в Грузии бьет рекорды